Woning slopen en herbouwen? Toch 2% overdrachtsbelasting mogelijk
Koop je een woning met het plan om deze te slopen en op dezelfde plek een nieuwe woning te bouwen? Dan zou je misschien denken dat je geen gebruik kunt maken van het verlaagde tarief van 2% overdrachtsbelasting. Een uitspraak van Hof Arnhem-Leeuwarden laat zien dat dit anders kan liggen.
Het hof oordeelde dat het slopen van een gekochte woning en het bouwen van een nieuwe eigen woning het lage overdrachtstarief niet per definitie in de weg staat.
Wanneer geldt het tarief van 2% overdrachtsbelasting?
Koop je een woning met het plan om deze te slopen en op dezelfde plek een nieuwe woning te bouwen? Dan kan de overdrachtsbelasting een belangrijk aandachtspunt zijn. Je zou misschien verwachten dat je geen gebruik kunt maken van het verlaagde tarief van 2% als je nooit daadwerkelijk in de bestaande woning gaat wonen. Een uitspraak van Hof Arnhem-Leeuwarden laat echter zien dat dit niet altijd zo hoeft te zijn.
Het hof oordeelde dat kopers die een bestaande woning na aankoop slopen en vervolgens op het perceel een nieuwe woning bouwen, onder omstandigheden toch recht kunnen hebben op het lage tarief van 2%. Daarbij speelt vooral een rol waarvoor je de woning koopt en hoe je de nieuw gebouwde woning uiteindelijk gaat gebruiken.
Kopers bouwen na de aankoop een nieuwe woning
In deze zaak kochten twee kopers in 2022 ieder voor de helft een perceel waarop delen van twee geschakelde woningen stonden. Voor de verkrijging, met een waarde van € 715.000, betaalden zij 8% overdrachtsbelasting. De kopers waren vanaf het begin niet van plan om de bestaande opstallen als hun hoofdverblijf te gebruiken.
Na de aankoop lieten zij de bestaande bebouwing slopen en bouwden zij op het perceel een volledig nieuwe woning. Die nieuwe woning gingen zij vervolgens zelf duurzaam als hoofdverblijf gebruiken. Volgens de inspecteur was dat echter niet voldoende om voor het lage tarief in aanmerking te komen, omdat de kopers nooit de bedoeling hadden gehad om in de oorspronkelijke woning te gaan wonen.
Het doel van de regeling geeft de doorslag
Hof Arnhem-Leeuwarden keek daar anders naar. Volgens het hof was allereerst van belang dat de onroerende zaak op het moment van verkrijging naar zijn aard een woning was. Dat de kopers deze woning later zouden slopen, veranderde volgens het hof niet zonder meer de fiscale beoordeling op het moment van aankoop.
Daarnaast keek het hof nadrukkelijk naar het doel van het hoofdverblijfcriterium. Het verlaagde tarief is bedoeld om onder andere starters en doorstromers die een woning voor eigen gebruik kopen gunstiger te behandelen dan beleggers. De kopers in deze zaak waren doorstromers en hadden het perceel gekocht om daarop een woning te realiseren waarin zij zelf duurzaam zouden gaan wonen. Vanuit die gedachte vond het hof toepassing van het hogere tarief niet passen bij het doel en de strekking van de regeling.
Sloop en herbouw vergelijkbaar met een grondige verbouwing
Interessant is ook dat het hof een vergelijking maakte met een ingrijpende verbouwing. Koop je een woning die eerst volledig moet worden gerenoveerd voordat je erin kunt wonen, dan betekent dat niet automatisch dat het tarief van 2% buiten beeld raakt. Tijdens zo’n verbouwing kan de woning immers eveneens gedurende langere tijd onbewoonbaar zijn.
Volgens het hof verschilt die situatie niet wezenlijk van het slopen en opnieuw bouwen van een woning. In beide gevallen koop je een woning met de bedoeling om uiteindelijk zelf op die plek te gaan wonen, terwijl daar eerst omvangrijke werkzaamheden voor nodig zijn. Uit de wetsgeschiedenis bleek volgens het hof bovendien niet dat de wetgever kopers die kiezen voor sloop en herbouw specifiek van het lage tarief heeft willen uitsluiten.
Kopers krijgen € 42.900 overdrachtsbelasting terug
Het verschil in overdrachtsbelasting was in deze zaak aanzienlijk. De kopers hadden over € 715.000 aanvankelijk 8% overdrachtsbelasting betaald. Omdat volgens het hof het tarief van 2% toegepast mocht worden, bedroeg het verschil zes procentpunt.
Over een bedrag van € 715.000 komt dat neer op een teruggaaf van € 42.900. De uitspraak kan daardoor ook voor andere kopers die een woning aanschaffen met plannen voor sloop en herbouw financieel interessant zijn.
Wat betekent deze uitspraak voor jou?
Ben je van plan om een bestaande woning te kopen, deze te slopen en vervolgens op dezelfde locatie een nieuwe woning voor jezelf te bouwen? Dan hoeft het feit dat je nooit in de oorspronkelijke woning gaat wonen dus niet automatisch te betekenen dat het verlaagde tarief van 2% niet kan gelden.
Wel blijft de beoordeling afhankelijk van de omstandigheden. Zo is onder meer van belang dat de onroerende zaak bij de verkrijging naar zijn aard een woning is en dat je de uiteindelijke woning duurzaam zelf als hoofdverblijf gaat gebruiken. Deze uitspraak maakt vooral duidelijk dat bij sloop en herbouw niet alleen naar de bestaande woning moet worden gekeken, maar ook naar het doel waarvoor je de woning koopt.
Neem contact op met onze expert.
Neem contact op