Short-stay verhuur btw-plichtig: Gerechtshof bevestigt concurrentie met hotelbranche

Wat speelde er?

Een eigenaar liet een voormalig kantoorpand verbouwen tot 52 appartementen met woonbestemming. Vanaf november 2020 werden 24 daarvan volledig gemeubileerd en inclusief nutsvoorzieningen, internet en onderhoudsservice verhuurd voor periodes van 3 tot 5 maanden. De eigenaar stelde dat sprake was van short-stay verhuur, vergelijkbaar met hotelverhuur, en bracht daarom 9% btw in rekening.

De Belastingdienst weigerde echter de teruggaaf van btw, omdat volgens hen geen sprake was van hotelmatige exploitatie. Volgens de Belastingdienst is reguliere verhuur van onroerend goed vrijgesteld van btw, tenzij er wordt voldaan aan uitzonderingscriteria zoals die gelden voor hotels, pensions of vakantieverblijven.

Gerechtshof: concurrentie met hotels + btw-verplicht

Zowel de rechtbank Gelderland als het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden gaven de eigenaar gelijk. Het gerechtshof oordeelde dat de combinatie van:

• een volledig ingerichte woonruimte,

• aanvullende diensten zoals nutsvoorzieningen en onderhoud,

• en de korte verblijfsduur van 3 tot 5 maanden, voldoende is om te spreken van concurrentie met hotel- of vakantiebestedingsbedrijven. Daardoor geldt de uitzondering op de btw-vrijstelling, en is 9% btw van toepassing.

Volgens het hof doet het er niet toe of:

1. de huurders op zoek waren naar permanente huisvesting;

2. zich inschreven in de Basisregistratie Personen (BRP);

3. het centrum van hun maatschappelijke leven tijdelijk in de woning lag.

Ook de woonbestemming van het pand en het feit dat de appartementen later voor langere periodes (tot 24 maanden) werden verhuurd, maken dit oordeel niet anders.

Wat betekent dit voor verhuurders?

Deze uitspraak biedt duidelijkheid voor verhuurders van short-stay woningen: wie op vergelijkbare wijze tijdelijke, volledig ingerichte woonruimte aanbiedt, moet mogelijk 9% btw afdragen. Tegelijkertijd biedt dit ook kansen om eerder gemaakte kosten met btw terug te vragen.

Afschaffing verlaagd btw-tarief in 2026

Vanaf 1 januari 2026 wordt het verlaagde btw-tarief voor onder meer hotelovernachtingen afgeschaft. Ook wordt de herzieningsregeling voor kostbare diensten ingevoerd. Deze beleidswijzigingen lijken mede gericht op het ontmoedigen van short-stay verhuur.

Let op! Deze uitspraak kan gevolgen hebben voor jouw situatie. Wil je weten of jouw verhuur btw-plichtig is of hoe je kosten kunt herzien? Neem contact op met onze specialisten voor gericht advies.