Miskoop woning? Dan krijg je niet automatisch het lage tarief overdrachtsbelasting

Woning viel ernstig tegen

In deze zaak kocht een man in september 2022 een woning voor € 565.000. Bij de aankoop verklaarde hij dat hij de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf zou gaan gebruiken. Daarom betaalde hij slechts 2% overdrachtsbelasting.

Na de levering in december 2022 trok hij samen met zijn partner in de woning. Al na enkele dagen bleek echter dat de woning niet voldeed aan hun verwachtingen. De slaapkamers voelden kleiner en benauwder aan dan gedacht en ook het verkeers- en omgevingsgeluid zorgde voor veel overlast.

Volgens de koper leidde dit zelfs tot slaapproblemen en psychische klachten. Uiteindelijk stelde zijn partner hem voor een moeilijke keuze: de woning verkopen of de relatie beëindigen. De woning werd vervolgens in maart 2023 verkocht.

Enkele dagen wonen is niet voldoende

De Belastingdienst vond dat de koper geen recht had op het verlaagde tarief van 2% en legde een naheffingsaanslag op. Daarbij werd uitgegaan van het algemene tarief van 8%, dat destijds gold.

De rechtbank oordeelde dat de koper waarschijnlijk wel de bedoeling had om duurzaam in de woning te gaan wonen. Toch is alleen die intentie niet genoeg. Je moet je voornemen ook daadwerkelijk uitvoeren.

Omdat de koper en zijn partner slechts enkele dagen in de woning verbleven, was volgens de rechtbank geen sprake van gebruik als hoofdverblijf anders dan tijdelijk. Daardoor verviel het recht op het lage tarief.

Onvoorziene omstandigheden?

De koper voerde nog aan dat sprake was van onvoorziene omstandigheden. De woning bleek immers een grote tegenvaller en de woonsituatie veroorzaakte gezondheids- en relatieproblemen.

Ook dit argument overtuigde de rechtbank niet. De omvang van de woning en het verkeersgeluid waren volgens de rechter al aanwezig op het moment van aankoop. Deze kenmerken waren zichtbaar of hadden ontdekt kunnen worden tijdens een uitgebreidere bezichtiging.

De koper had de woning slechts één keer kort bezichtigd en zijn partner had de woning vooraf zelfs helemaal niet bekeken. Dat de woning achteraf niet aan de verwachtingen bleek te voldoen, komt daarom voor rekening van de koper.

Wat kun jij hiervan leren?

Deze uitspraak laat zien dat het verlaagde tarief voor de overdrachtsbelasting niet alleen afhankelijk is van je intentie bij aankoop. Je moet ook daadwerkelijk invulling geven aan het voornemen om de woning duurzaam als hoofdverblijf te gebruiken.

Twijfel je over een woning? Zorg dan voor een grondige bezichtiging en onderzoek de omgeving goed. Ontdekken dat een woning toch niet bij je past, wordt door de rechter niet snel gezien als een onvoorziene omstandigheid die een beroep op het 2%-tarief rechtvaardigt.