Geen woningtarief overdrachtsbelasting zonder verbouwing voormalig winkeldeel

Achtergrond van de zaak

• X en haar partner kopen een pand met twee adressen voor €300.000.

• Het pand was oorspronkelijk gebouwd als modewinkel met bovenwoning.

• Het tweede deel van het pand werd jarenlang als winkel gebruikt, maar stond leeg en was vervallen.

• Voorafgaand aan de koop kondigen de kopers aan dat zij het pand volledig als woning willen gebruiken.

• De makelaar presenteert het pand als casco, de gemeente verleent een vergunning tot woongebruik en voegt de adressen samen.

In de leveringsakte staat een woonhuis vermeld, en in het kadaster staat de functie ‘wonen’.

Standpunt van X

X stelt dat door de slechte staat van het pand, de leegstand en de afspraak met de gemeente dat er nooit meer een onderneming gevestigd mag worden, het winkeldeel feitelijk al als woning kwalificeert. Daarom zou het verlaagde tarief overdrachtsbelasting (2%) moeten gelden.

Oordeel van de rechtbank

De rechtbank gaat hier niet in mee en oordeelt dat:

• Geen verbouwing of bouwkundige wijziging heeft plaatsgevonden vóór de verkrijging.

• Enkel leegstand, casco-staat of verval veranderen de aard van het pand niet.

• Verklaringen van makelaar, gemeente of kadaster maken fiscaal gezien geen verschil.

• De intentie tot bewoning is niet relevant zolang de bouwkundige aanpassing ontbreekt.

Daarom geldt het verlaagde tarief overdrachtsbelasting voor woningen niet en blijft de naheffingsaanslag in stand.

Praktisch belang

Wie een voormalig winkelpand wil kopen om het als woning te gebruiken, moet er rekening mee houden dat het woningtarief overdrachtsbelasting pas geldt ná verbouwing. Pas wanneer het pand bouwkundig de aard van woning heeft gekregen, kan de koper aanspraak maken op het lage tarief.