Vrijstelling of 2% overdrachtsbelasting ook bij bewoning ná twee jaar

Overdrachtsbelasting: de regels kort uitgelegd

Bij de aankoop van een pand moet overdrachtsbelasting worden betaald. Het algemene tarief bedraagt in 2025 10,4%, maar voor woningen is het tarief slechts 2%. Starters van 18 tot 35 jaar kunnen zelfs een vrijstelling krijgen als de woning niet duurder is dan € 525.000.

Voor beide regelingen geldt de voorwaarde dat de koper de woning duurzaam als hoofdverblijf gaat gebruiken. Deze intentie moet bovendien schriftelijk worden vastgelegd.

Casus: bewoning pas twee jaar na levering

In een zaak voor het Gerechtshof Den Haag speelde de vraag of een vrouw recht had op de vrijstelling of het 2%-tarief, terwijl ze pas twee jaar na levering daadwerkelijk in de woning trok.

De vrouw had afgesproken met de verkopers dat zij nog tot maximaal twee jaar in de woning mochten blijven wonen. Tot die tijd verbleef zij bij haar ouders. De reden: de nieuwbouwwoning van de verkopers was nog in aanbouw.

Rechtbank: geen recht op belastingvoordeel

De rechtbank oordeelde in eerste instantie dat de vrouw geen duurzaam hoofdverblijf had in de woning, omdat zij er pas na twee jaar ging wonen. Daarom kreeg zij geen vrijstelling en ook geen 2%-tarief.

Gerechtshof: termijn is niet wettelijk vereist

Het gerechtshof dacht daar anders over. Volgens het hof stelt de wet geen termijn aan het moment waarop de koper de woning als hoofdverblijf moet betrekken. De intentie om er duurzaam te gaan wonen was volgens het hof voldoende aanwezig. Ook de inspecteur erkende dat er geen sprake was van belegging of belastingontwijking.

De vrouw had de woning duidelijk gekocht met het doel om er zelf te gaan wonen, en dat is uiteindelijk ook gebeurd. Daarom mocht zij volgens het gerechtshof alsnog gebruikmaken van de vrijstelling overdrachtsbelasting.

Staatssecretaris trekt beroep in

De staatssecretaris van Financiën had eerst beroep in cassatie ingesteld, maar trok dit later weer in. In zijn toelichting gaf hij aan dat er in dit geval geen sprake was van misbruik of een kunstmatige constructie. De toepassing van de hardheidsclausule leidde volgens hem tot dezelfde uitkomst als het gerechtshof.

Conclusie

Ook wanneer je pas later in je woning gaat wonen, kun je mogelijk alsnog recht hebben op het verlaagde tarief of de vrijstelling van overdrachtsbelasting. De sleutel is dat je kunt aantonen dat je de woning duurzaam als hoofdverblijf wilde gaan gebruiken en dat er geen sprake is van misbruik.