Verbouwde schuur geen woning voor 2%-tarief overdrachtsbelasting

Achtergrond van de zaak

Een vrouw kocht samen met haar partner een voormalige schuur voor € 455.000. Deze schuur maakte oorspronkelijk deel uit van een langgevelboerderij en was niet ontworpen of gebouwd voor bewoning.

Een vorige eigenaar had al een betonvloer gestort en nutsvoorzieningen aangelegd. De verkopers splitsten de boerderij kadastraal, waardoor de schuur een eigen huisnummer kreeg. In de leveringsakte stond: “de voormalige schuur bestemd voor de (ver)bouw tot woonhuis.”

Voor de aankoop had de koper een aannemingsovereenkomst gesloten en een verbouwingsplanning opgesteld. De vraag was of hierdoor het verlaagde tarief van 2% van toepassing was, in plaats van het reguliere tarief van 10,4%.

Geen woning op moment van overdracht

De rechtbank oordeelde dat voor toepassing van het 2%-tarief de onroerende zaak naar zijn aard moet zijn bestemd voor bewoning op het moment van overdracht. Dat betekent dat het pand oorspronkelijk als woning moet zijn ontworpen, of dat verbouwingswerkzaamheden hebben plaatsgevonden die onmiskenbaar leiden tot een woning.

De uitgevoerde werkzaamheden — het storten van een betonvloer en aanleggen van nutsvoorzieningen — zijn volgens de rechter onvoldoende om te spreken van een woning. Ook de voorbereidingen van de koper, zoals het sluiten van een aannemingsovereenkomst, vormen geen feitelijke verbouwing.

Geen sprake van woning in aanbouw

Daarnaast vond de rechtbank dat er geen woning in aanbouw was. De bestaande fundering en betonvloer konden niet worden gezien als een begin van nieuwbouw. Er moest sprake zijn van een concrete bouw van een nieuwe woning, wat hier niet het geval was.

Tot slot verklaarde de rechtbank dat het beroep op het evenredigheidsbeginsel niet mogelijk is, vanwege het toetsingsverbod in artikel 120 van de Grondwet. De wetgever heeft bewust bepaald dat panden die worden verbouwd tot woning niet onder het verlaagde tarief vallen.

Het beroep van de koper werd dan ook ongegrond verklaard.