Geen startersvrijstelling als je jouw gekochte woning volledig sloopt

Wat speelde er?

Een echtpaar kocht in 2022 een bedrijfswoning die hoorde bij een agrarisch familiebedrijf. In de koopovereenkomst verklaarden zij dat de woning hun hoofdverblijf zou worden. Op basis daarvan deden zij een beroep op de startersvrijstelling in de overdrachtsbelasting.

Na de aankoop werd de bestaande woning echter volledig gesloopt, inclusief de fundering. Vervolgens werd op dezelfde locatie een nieuwe woning gebouwd.

De Belastingdienst vond daarom dat niet werd voldaan aan het zogenoemde hoofdverblijfcriterium en wees de startersvrijstelling af.

Eerst gelijk bij de rechtbank

De rechtbank gaf het echtpaar aanvankelijk gelijk. Volgens de rechtbank was het voldoende dat de woning op het moment van aankoop als woning werd verkregen en dat de kopers van plan waren daar hun hoofdverblijf te vestigen.

Dat de oorspronkelijke woning later werd gesloopt en vervangen door nieuwbouw, vond de rechtbank niet doorslaggevend.

Hof Amsterdam ziet dat anders

In hoger beroep kwam Hof Amsterdam tot een andere conclusie.

Volgens het hof is een volledig gesloopte woning geen woning meer. Omdat de woning inclusief fundering werd verwijderd, kon deze niet langer worden aangemerkt als de woning die oorspronkelijk was verkregen.

Daarbij speelde ook mee dat de kopers al vóór de aankoop van plan waren om de woning volledig te slopen en nieuwe bouw te realiseren.

Volgens het hof voldoet je dan niet aan het hoofdverblijfcriterium dat geldt voor de startersvrijstelling.

Waarom is deze uitspraak belangrijk?

Deze uitspraak maakt duidelijk dat jouw plannen met een woning van invloed kunnen zijn op het recht op een fiscale vrijstelling.

Koop je een woning met de bedoeling om deze volledig te slopen en opnieuw op te bouwen? Dan loop je het risico dat de Belastingdienst de startersvrijstelling weigert, zelfs als je uiteindelijk op dezelfde plek gaat wonen.

Wat betekent dit voor jou?

Ben je van plan een woning te kopen die je wilt vervangen door nieuwbouw? Laat dan vooraf beoordelen wat de fiscale gevolgen zijn. De uitspraak van Hof Amsterdam laat zien dat de startersvrijstelling niet vanzelfsprekend is wanneer de oorspronkelijke woning na aankoop volledig verdwijnt.

Een goed fiscaal advies vooraf kan voorkomen dat je achteraf geconfronteerd wordt met een naheffing van overdrachtsbelasting.