Overdrachtsbelasting bij grond voor woningbouw: let op het juiste tarief

Wat speelde er in deze zaak?

X kocht een perceel grond van zijn ouders voor € 390.400. De grond had de bestemming bouwgrond voor woningbouw. Het plan van X was duidelijk: hij wilde hier een woning realiseren voor eigen bewoning.

Bij de aangifte overdrachtsbelasting over 2023 paste X het algemene tarief van 10,4% toe en betaalde hij € 40.601. Later ontstond discussie: had hij niet het lage tarief voor woningen mogen toepassen?

Na de overdracht bleek bovendien dat in de grond nog een oude fundering aanwezig was van een eerder bouwwerk. Volgens X zou dit kunnen betekenen dat sprake was van een woning (of in ieder geval iets wat daarop leek).

Wanneer is iets een ‘woning’ voor de overdrachtsbelasting?

Voor de overdrachtsbelasting kijkt de wet heel strikt. Een perceel kwalificeert alleen als woning als op het moment van levering sprake is van:

• een bestaande woning, of
• een gebouw dat naar zijn aard bestemd is voor bewoning.

Grond bestemd voor woningbouw valt hier uitdrukkelijk niet onder. Dit heeft de wetgever expliciet zo bepaald.

Het oordeel van het Hof

Het Hof ’s‑Hertogenbosch was duidelijk:

• Op het moment van levering was er alleen sprake van grond.
• De bouw van de woning was nog niet gestart.
• De aangetroffen fundering was niet geschikt voor de nieuw te bouwen woning.

Daarom kon het perceel niet worden aangemerkt als een woning.

Het gevolg? Het algemene overdrachtsbelastingtarief is van toepassing.

Geen ruimte voor uitzonderingen

X deed nog een beroep op:

• de menselijke maat,
• artikel 1 van het Eerste Protocol bij het EVRM,
• en oude beleidsbesluiten.

Ook deze argumenten hielpen niet. Het Hof oordeelde dat de wet duidelijk is en dat er in deze situatie geen ruimte is om af te wijken van het algemene tarief.

Het hoger beroep werd dan ook ongegrond verklaard.

Wat betekent dit voor jou?

Koop jij een perceel grond om zelf een woning te bouwen? Dan is het belangrijk om te weten dat:

• het lage tarief alleen geldt bij een bestaande woning of een woning in aanbouw die al als woning kwalificeert;
• bouwgrond, ook met een woonbestemming, niet onder het woningbegrip valt;
• je in veel gevallen het hoge overdrachtsbelastingtarief betaalt.

Twijfel je of jouw situatie anders ligt? Dan is het verstandig om hier vooraf goed naar te laten kijken. Dat kan veel discussie en kosten achteraf voorkomen.