Kun jij toch het 2%-tarief behouden bij onvoorziene omstandigheden?
Stel: jij koopt een woning en betaalt netjes 2% overdrachtsbelasting, omdat je van plan bent er zelf te gaan wonen. Maar daarna loopt alles anders dan verwacht. Betekent dat automatisch dat je alsnog het hogere tarief moet betalen? Niet altijd.
Een recente uitspraak van de Rechtbank Zeeland-West-Brabant laat zien dat jij onder bepaalde omstandigheden tóch recht kunt houden op het 2%-tarief, zelfs als je er uiteindelijk nooit hebt gewoond.
Wat speelde er?
Een koper kocht op 8 december 2022 een woning voor € 911.000 en betaalde € 18.220 overdrachtsbelasting (2%-tarief). Hij gaf aan dat hij de woning als hoofdverblijf zou gaan gebruiken.
Alleen: dat gebeurde nooit.
Sterker nog:
- Hij bleef ook niet wonen in een eerder gekocht huis
- Die eerdere woning werd verhuurd
- De nieuwe woning verkocht hij al op 4 augustus 2023 voor € 1.100.00.
De Belastingdienst vond daarom dat het 2%-tarief onterecht was toegepast en legde een naheffing op.
Wanneer houd jij toch recht op 2%?
Normaal geldt:
- Jij moet de woning daadwerkelijk als hoofdverblijf gebruiken
Maar er is een belangrijke uitzondering:
- onvoorziene omstandigheden ná de aankoop
De vraag is dus: kon deze koper er écht niets aan doen dat hij er niet is gaan wonen?
Dit waren de onvoorziene omstandigheden
De koper maakte aannemelijk dat zijn situatie drastisch veranderde na de aankoop:
- Hij wilde eerst verduurzamen en daarna verhuizen
- Twee andere woningen werden niet verkocht
- Daardoor kwam hij financieel flink onder druk
- Tegelijk kreeg hij te maken met mentale problemen
- Hij kon minder werken in zijn onderneming
- Uiteindelijk hielp zijn ex-partner door de woning te verkopen
Wat zegt de rechtbank?
De rechtbank vond deze combinatie van omstandigheden overtuigend.
- Het ging niet om één probleem, maar om een samenloop van financiële druk en mentale klachten
- Daardoor kon redelijkerwijs niet meer van hem verwacht worden dat hij zijn oorspronkelijke plan uitvoerde
Het gevolg?
- Hij wordt alsnog geacht de woning als hoofdverblijf te hebben bedoeld
- Het 2%-tarief blijft gewoon van toepassing
Neem contact op met onze expert.
Neem contact op