Hoge Raad verduidelijkt berekening werkelijke rendement onroerende zaken in box 3

Wat is werkelijke rendement?

In een uitspraak van 6 juni 2024 bepaalde de Hoge Raad dat belastingplichtigen het werkelijke rendement in box 3 mogen hanteren als dit lager is dan het forfaitaire rendement. In latere arresten van 14 juni en 2 augustus 2024 gaf de Hoge Raad nadere aanwijzingen over de berekeningswijze.

Het werkelijke rendement omvat zowel gerealiseerd als ongerealiseerd rendement over het totale vermogen in box 3, exclusief heffingsvrij vermogen. Het betreft het nominale rendement, waarbij geen rekening wordt gehouden met inflatie. Kosten zijn niet aftrekbaar, behalve de rente over schulden in box 3. Voor woningen wordt het rendement bepaald op basis van de WOZ-waarden aan het begin en het einde van het jaar.

Nieuwe aanwijzingen voor onroerende zaken

Ondanks eerdere richtlijnen bleven er vragen bestaan over specifieke situaties. De Hoge Raad heeft op 20 december 2024 verduidelijkingen gegeven.

WOZ-waarden en waardeveranderingen

De waardeverandering van woningen, zoals vakantiewoningen, wordt berekend op basis van het verschil tussen de WOZ-waarden van het betreffende jaar en het daaropvolgende jaar. Voor de heffing over 2024 moet bijvoorbeeld het verschil tussen de WOZ-waarde van 2024 en 2025 worden gebruikt.

Bij verkoop of aankoop van een woning

Bij de aan- of verkoop van een woning gedurende het jaar wordt de waardeverandering tijdsevenredig verdeeld tussen koper en verkoper. Verkoop je bijvoorbeeld een woning per 1 juli 2024 en bedraagt het verschil tussen de WOZ-waarden € 40.000, dan wordt € 20.000 toegerekend aan jou en € 20.000 aan de koper.

Let op! Een verschil tussen de verkoopprijs en de WOZ-waarde beïnvloed mogelijk jouw vermogen in box 3, maar wordt niet geien als werkelijke rendement.

Verbetering en uitbreiding onroerende zaken

De Hoge Raad heeft tevens vastgesteld dat waardevermeerderingen door verbeteringen of uitbreidingen van onroerende zaken niet tot het werkelijke rendement worden gerekend. Dit moet worden onderscheiden van onderhoud, gebaseerd op eerdere rechtspraak. Een aparte WOZ-beschikking kan hierbij nodig zijn.

Geen voordeel voor eigen gebruik

Het voordeel van eigen gebruik van een onroerende zaak wordt op nul gesteld en hoeft niet te worden meegenomen in de berekening van het werkelijke rendement.

Vooruitblik: het box 3-stelsel vanaf 2028

De huidige richtlijnen van de Hoge Rad zijn uitsluitend van toepassing op het bestaande box 3-stelstel. Voor het nieuwe box 3-stelsel, dat naar verwachting niet eerder dan 2028 wordt ingevoerd, kan de wetgever een andere invulling kiezen.

Bron: SRA