Hof: forse verbouwing leidt tot ‘nieuw gebouw’ en teruggaaf overdrachtsbelasting

Achtergrond van de zaak

• In 2013 koopt Y BV onroerende zaken voor €18,5 miljoen.

• Op een van deze panden worden uitgebreide werkzaamheden uitgevoerd ter waarde van €50,5 miljoen.

• In 2018 koopt de Duitse onderneming X het pand voor €217,2 miljoen.

X stelt dat er geen overdrachtsbelasting verschuldigd is, omdat de levering van het pand volgens de samenloopvrijstelling (art. 15 lid 1 onderdeel a Wet BRV 1970) vrijgesteld is.

Standpunt inspecteur en rechtbank

De Belastingdienst meent dat het gebouw, afgezien van enkele onderdelen, niet als nieuw vervaardigd kan worden gezien. De Rechtbank Zeeland-West-Brabant volgt dit standpunt en oordeelt dat de verbouwing niet gelijkstaat aan de bouw van een nieuw pand.

Uitspraak van het hof

Het Hof ’s-Hertogenbosch komt tot een ander oordeel:

• De verbouwing was dusdanig ingrijpend dat in wezen sprake is van een nieuw gebouw.

• Het hof benadrukt de ratio legis: de vrijstelling voor overdrachtsbelasting is bedoeld voor oude gebouwen met beperkte toegevoegde waarde. Een ingrijpende verbouwing die wél waarde toevoegt, moet juist belast worden met btw en daarmee onder de samenloopvrijstelling vallen.

• Belangrijk hierbij waren onder meer de constructieve wijzigingen: extra heipalen, een nieuwe stalen constructie en een volledig nieuwe schacht.

Het hof geeft X gelijk en kent een teruggaaf overdrachtsbelasting van €11,2 miljoen toe.

Praktisch belang

Deze uitspraak onderstreept dat een forse verbouwing kan leiden tot de fiscale kwalificatie van een nieuw gebouw. Hierdoor kan de samenloopvrijstelling overdrachtsbelasting van toepassing zijn, met aanzienlijke fiscale voordelen.