Heeft een erfverpachter recht op fosfaatrechten?

Wanneer moet een pachter fosfaatrechten overdragen?

Van een verplichting tot overdracht kan sprake zijn wanneer:

• Tussen verpachter en pachter op 2 juli 2015 een reguliere pachtovereenkomst bestond of een geliberaliseerde pachtovereenkomst die bij het aangaan 12 jaar of langer duurt;
• Het gaat om hoevepacht, pacht van minimaal 15 hectare grond of pacht van een gebouw;
• Het gebouw specifiek is ingericht voor de melkveehouderij, noodzakelijk is voor de uitoefening daarvan en door de verpachter ten behoeve van het bedrijf van de pachter beschikbaar is gesteld.

Toerekening van fosfaatrechten

De fosfaatrechten worden voor 50% toegerekend aan de gebouwen en voor 50% aan de grond die de pachter op 2 juli 2015 ten behoeve van het gehouden vee ter beschikking stonden. Vervolgens vindt een toerekening naar verhouding van het gepachte plaats.

Bij het einde van de pachtovereenkomst moet de verpachter 50% van de marktwaarde van de fosfaatrechten aan de pachter betalen.

Gelden deze regels ook voor erfpacht?

Recent stond bij het gerechtshof de vraag centraal of dezelfde regeling ook geldt voor erfpacht. Het hof oordeelde dat een erfverpachter in beginsel geen recht heeft op de fosfaatrechten die zijn toegekend aan een erfpachter.

Volgens het hof geldt hierop echter een uitzondering. Dat is het geval wanneer de voorwaarden van een agrarisch erfpachtrecht materieel aansluiten bij de wettelijke regels voor langdurige pachtovereenkomsten.

Daarbij zijn onder meer de volgende aspecten van belang:

• De wijze waarop de canon is vastgesteld;
• Eventuele andere financiële afspraken;
• De mate waarin deze afspraken vergelijkbaar zijn met pachtvoorwaarden.

Uitzonderingen bij erfpacht

Erfpachtrechten met een looptijd van korter dan 25 jaar of met een onbepaalde duur vallen op grond van de wet al onder de dwingendrechtelijke regels voor pachtovereenkomsten. Voor deze situaties gelden de regels over overdracht van fosfaatrechten daarom ook.

Voor andere erfpachtrechten geldt dat de erfverpachter moet aantonen dat de voorwaarden van het erfpachtrecht niet gunstiger zijn dan die van pacht om aanspraak te kunnen maken op dezelfde regeling.

Conclusie

Het uitgangspunt blijft dat fosfaatrechten toekomen aan de pachter of erfpachter. Alleen onder specifieke omstandigheden kan een verpachter of erfverpachter aanspraak maken op (een deel van) deze rechten. Bij erfpacht is daarbij doorslaggevend in hoeverre de voorwaarden aansluiten bij de wettelijke regels die gelden voor langdurige pachtovereenkomsten.