Wijziging splitsingsvrijstelling per 1 juli 2025

Waarom wordt de splitsingsvrijstelling aangepast?

• De vrijstelling sluit niet goed aan bij de faciliteiten voor de verkrijging van onroerende zaken bij juridische fusies, bedrijfsfusies en interne reorganisaties.
• Er is veel discussie over de huidige anti-orgaanstoets, waardoor het toezicht en het innemen van standpunten in vooroverleg structureel tot hoge uitvoeringslasten leiden.

Huidige regeling

• Artikel 15, lid 1, onderdeel H WBRV: vrijstelling van overdrachtsbelasting indien onroerende zaken worden verkregen door een splitsing van kapitaalvennootschap.
• Artikel 5c UBBR: de vrijstelling geldt niet als de splitsing in overwegende mate is gericht op het ontgaan of uitstellen van belastingheffing.

Toekomstige regeling

Vanaf 1 juli 2025 wordt de splitsingsvrijstelling aangescherpt. De nieuwe regels gelden voor verkrijgingen die ná deze datum plaatsvinden. Voor splitsingen vóór 1 juli 2025 blijven de huidige voorwaarden van toepassing. 

Vanaf 1 juli 2025 is de splitsingsvrijstelling alleen van toepassing als aan de volgende voorwaarden wordt voldaan: 

• Ondernemingseis: de vrijstelling geldt alleen als een rechtspersoon door splitsing een gehele onderneming of een zelfstandig onderdeel daarvan verkrijgt. Vastgoed moet als onderdeel van een onderneming overgaan. Dit betekent dat de verkrijging van losse onroerende zaken via (af)splitsing niet langer onder de vrijstelling valt.
• Voortzettingseis: de onderneming moet minimaal drie jaar na de splitsing worden voortgezet. Een eenmalige overdracht in het kader van een vrijgestelde rechtshandeling (zoals een juridische fusie of interne reorganisatie) is toegestaan, mits de onderneming door de opvolgende verkrijger voor de resterende periode wordt voortgezet.
• Soortgelijkbelangeis: het belang dat wordt verkregen, moet zowel kwalitatief als kwantitatief gelijkwaardig zijn. Dit betekent dat aandeelhouders in financieel en economisch opzicht een gelijkwaardig belang moeten behouden, met dezelfde rechten en verplichtingen.
• Aanhoudingseis: het belang in de rechtspersoon die de onroerende zaak verkrijgt, moet drie jaar worden aangehouden.

Er komt een specifieke vrijstelling voor 'ruziesplitsingen' (een zuivere splitsing waarbij "ruzie" overigens geen vereiste is). Hierbij gelden de ondernemingseis en de voortzettingseis niet. Wel moet de aandeelhouder van de splitsende rechtspersoon 100% aandeelhouder worden van de verkrijgende rechtspersoon, een soortgelijk belang behouden en dit ten minste drie jaar aanhouden. Daarnaast is een eenmalige vrijgestelde reorganisatie toegestaan, zolang deze geen onderdeel uitmaakt van een reeks rechtshandelingen die materieel leiden tot de vervreemding van de onroerende zaak.

Tot slot wordt de vrijstelling losgekoppeld van de splitsingsfaciliteit in de vennootschapsbelasting. De huidige vrijstelling is sinds 2006 gekoppeld aan deze faciliteit, die weer verbonden is aan de Fusierichtlijn van de EU. Hierdoor hebben arresten van het Hof van Justitie van de Europese Unie invloed op de splitsingsvrijstelling in de overdrachtsbelasting. Deze koppeling wordt nu opgeheven.

Kort samengevat: twee type splitsingen

Splitsing met onderneming

Ruziesplitsing

• Bij zuivere splitsingen zonder overgang van een onderneming gelden de ondernemingseis en de voortzettingseis niet.
• Aandeelhouders moeten wel een soortgelijk belang verkrijgen en dit ten minste drie jaar aanhouden.

Gevolgen van de nieuwe splitsingsvrijstelling

De nieuwe regeling maakt het mogelijk om een holding die gezamenlijk eigendom is van twee aandeelhouders te splitsen in twee personal holdings. Ook kunnen ruziënde aandeelhouders van een vastgoedvennootschap ieder hun eigen vennootschap krijgen met een deel van de vastgoedbeleggingen.

Echter, omdat de regeling alleen geldt als er geen materieel belang bij het vastgoed verschuift (getoetst per onroerende zaak in plaats van op de waarde van de gehele vastgoedportefeuille), blijft overdrachtsbelasting verschuldigd zodra het belang bij een onroerende zaak toeneemt. Hierdoor zal de splitsingsvrijstelling in de praktijk vaak geen volledige oplossing bieden voor ruziënde aandeelhouders.

Voorbeeld

A en B bezitten ieder 50% van de aandelen in X BV, die twee panden bezit zonder dat deze onderdeel uitmaken van een onderneming.

• OZ 1 is € 600.000 waard en OZ 2 is € 400.000 waard.
• Via de aandelen in X BV hebben A en B elk een belang van 50% in beide onroerende zaken.
• X BV wordt middels een ruziesplitsing gesplitst in A BV en B BV, waarbij OZ 1 naar A BV gaat en OZ 2 naar B BV.
• A en B worden 100% aandeelhouder van respectievelijk A BV en B BV.

De splitsingsvrijstelling geldt alleen voor het gedeelte van de verkrijging dat overeenkomt met het bestaande belang.

A BV verkrijgt OZ 1 → slechts 50% vrijgesteld → overdrachtsbelasting over € 300.000 (50% van € 600.000).B BV verkrijgt OZ 2 → slechts 50% vrijgesteld → overdrachtsbelasting over € 200.000 (50% van € 400.000).

In de internetconsultatie werd gekeken naar de totale portefeuille, waardoor A BV slechts over € 100.000 overdrachtsbelasting verschuldigd zou zijn en B BV zelfs niets hoefde te betalen. Opvallend is dat in het Eindejaarsbesluit is afgeweken van deze eerdere benadering. Dit wordt echter niet nader toegelicht.

Conclusie

• De nieuwe splitsingsvrijstelling kent meer objectieve vereisten dan de huidige regeling, wat leidt tot meer duidelijkheid en minder discussie.
• Reorganiseren in het zicht van een verkoop (bijvoorbeeld via juridische afsplitsing) zonder heffing van overdrachtsbelasting wordt aanzienlijk bemoeilijkt.
• De regeling voor ruziesplitsingen is beperkt, omdat per onroerende zaak wordt getoetst of er een belangenwijziging is. Hierdoor zal er in veel gevallen alsnog overdrachtsbelasting verschuldigd zijn.
• De nieuwe regeling sluit beter aan bij andere vrijstellingen in de overdrachtsbelasting.
• De koppeling met de vennootschapsbelasting en het begrip 'zakelijke overwegingen' is losgelaten.

Advies

Aangezien de nieuwe splitsingsvrijstelling niet altijd gunstiger is dan de huidige regeling, kan het in sommige gevallen verstandig zijn om juridische splitsingen voor 1 juli 2025 uit te voeren. Dit geldt met name voor zelfstandige vastgoedportefeuilles en ruziesplitsingen, mits aan de huidige voorwaarden wordt voldaan.