Tijdelijk hoofdverblijf toch in aanmerking voor verlaagd tarief overdrachtsbelasting
In een recente uitspraak heeft het Hof geoordeeld dat een tijdelijk hoofdverblijf toch recht kan geven op het verlaagde 2%-tarief voor overdrachtsbelasting. Dit is relevant voor huizenkopers die een woning tijdelijk betrekken voordat zij hun definitief hoofdverblijf betrekken, bijvoorbeeld wegens verbouwing van een andere woning.
Casus: tijdelijk hoofdverblijf vóór verhuizing naar verbouwde woning
Een man en zijn echtgenote kochten op 21 juni 2021 woning I voor € 838.500. Op 1 oktober 2021 volgde de koop van woning II, een woning die beter aansloot op hun gezinssituatie maar eerst verbouwd moest worden. Daarom woonden zij van 5 januari 2022 tot 12 augustus 2022 in woning I.
Bij aankoop van woning I betaalden zij het hoge 8%-tarief overdrachtsbelasting (€ 67.080), maar maakten bezwaar. Zij vroegen om toepassing van het 2%-tarief vanwege feitelijk gebruik als hoofdverblijf.
Tijdstip van verkrijging en intentie bepalend
Volgens het Hof is overdrachtsbelasting een tijdstipbelasting: het moment van verkrijging bepaalt het toepasselijke tarief. Daarbij is het van belang of de koper de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gebruikt of gaat gebruiken.
Het Hof oordeelt dat de man en zijn echtgenote woning I meer dan zes maanden als hoofdverblijf gebruikten. Dit sluit aan bij de parlementaire toelichting waarin staat dat een periode van zes maanden als ondergrens geldt voor duurzaam gebruik. Belangrijk daarbij is ook dat woning II pas later is aangekocht, waardoor volgordelijk gebruik is toegestaan.
Hof erkent recht op 2%-tarief bij tijdelijk hoofdverblijf
De conclusie van het Hof: het tijdelijk hoofdverblijf in woning I voldeed aan het hoofdverblijfcriterium. Er was geen sprake van misbruik en het feitelijk gebruik was langdurig genoeg. De man en zijn echtgenote kregen dan ook gelijk: de rechtbankuitspraak werd vernietigd en de teruggave van € 25.155 overdrachtsbelasting werd toegekend.
Wat betekent dit voor de praktijk?
Deze uitspraak is belangrijk voor situaties waarin een woning tijdelijk als hoofdverblijf wordt gebruikt vóór verhuizing naar een tweede, meer geschikte woning. Het toont aan dat ook bij een beperkte gebruiksduur van zes maanden of iets langer, het verlaagde overdrachtsbelastingtarief van 2% kan gelden.
Let op!
- De intentie bij verkrijging is relevant.
- Gebruik van de woning moet langer dan zes maanden zijn.
- Geen sprake van misbruik of fiscale constructies.