Meer duidelijkheid rondom de kwalificatie als bouwterrein
Op 9 februari jongstleden heeft de Hoge Raad voor de praktijk een belangrijke uitspraak gedaan (ECLI:NL:HR:2024:216) inzake een bouwterrein. Vanuit btw-perspectief is sprake van een bouwterrein indien het gaat om ‘onbebouwde grond, die is bestemd om te worden bebouwd’. Bij de levering van een bouwterrein is btw verschuldigd en geldt een vrijstelling overdrachtsbelasting.
De Hoge Raad heeft in deze zaak geoordeeld dat de levering van een perceel met een 96 meter lange muur welke als grondkering fungeert, moet worden aangemerkt als een bouwterrein waarbij de levering belast is met btw.
De zaak ging over een projectontwikkelaar die in 2002 een perceel grond met een leegstaand fabrieksgebouw had gekocht. De projectontwikkelaar was voornemens om een appartementencomplex en twaalf eengezinswoningen te bouwen op dit perceel. Na sloop van het fabrieksgebouw bleef er een muur van 96 meter lang achter. Deze muur kon niet worden gesloopt omdat deze als grondkering diende. Vanwege de slechte economische omstandigheden zijn de twaalf eengezinswoningen niet gerealiseerd en heeft de projectontwikkelaar besloten het perceel grond (inclusief de muur) te verkopen.
De vraag was of er sprake was van een bouwterrein, waardoor de levering met btw belast is, of dat er sprake was van bebouwde grond, waardoor de levering met overdrachtsbelasting belast is.
In de uitspraak heeft de Hoge Raad meer duidelijkheid gecreëerd omtrent de vraag wanneer een perceel, waarop restbebouwing aanwezig is, als bouwterrein moet worden aangemerkt.
Om te beoordelen of er sprake is van een bouwterrein, dient volgens de Hoge Raad de volgende stappen te worden doorlopen:
1. Er dient beoordeeld te worden of het gaat om een stuk onbebouwde grond (grond zonder gebouw erop of een gebouw erop dat geen functie meer vervult);
2. Indien het gebouw nog een functie vervult, dient te worden beoordeeld of het gaat om een gebouw en een daarbij behorend terrein. Is het bijbehorende terrein dienstbaar aan het gebouw? Denk hierbij aan een huis met een tuin;
3. Indien punt 2 niet van toepassing is, dient te worden beoordeeld of het gebouw dienstbaar is aan het onbebouwde terrein. Bijvoorbeeld indien het gebouw verwaarloosbaar is ten opzichte van het onbebouwde gedeelte van het perceel. Denk hierbij aan een hekwerk rondom een weiland;
4. Indien het gebouw niet verwaarloosbaar is, dient te worden beoordeeld of het gebouw en het onbebouwde gedeelte elke een apart btw-regime hebben.
In onderhavig arrest komt de Hoge Raad tot de conclusie dat punt 3 van toepassing is en dat de muur verwaarloosbaar is ten opzichte van het onbebouwde gedeelte. De muur wordt daarom meegetrokken in het btw-regime van het onbebouwde gedeelte. Wat precies onder ‘verwaarloosbaar’ valt, zal toekomstige jurisprudentie moeten uitwijzen.
Neem tijdig contact op met onze btw-specialisten indien je voornemens bent om grond te leveren of aan te kopen, waarop nog bebouwing aanwezig is om de gevolgen in kaart te brengen en de verschuldigde btw en/of overdrachtsbelasting zoveel mogelijk te optimaliseren.