Hoge Raad bevestigt strikte norm voor vernieuwbouw

Vernieuwbouw en de btw-regels

De btw-regelgeving maakt onderscheid tussen de levering van oude en nieuwe gebouwen:

• De levering van een oud gebouw is vrijgesteld van btw, maar belast met 10,4% overdrachtsbelasting.
• De levering van een nieuw gebouw is belast met 21% btw en vrijgesteld van overdrachtsbelasting.
• Dit geldt ook voor een gebouw dat door verbouwing in wezen nieuw is geworden (vernieuwbouw).

De Hoge Raad bepaalde in het Kinderdagverblijfarrest (2010) dat vernieuwbouw vereist dat een verbouwing in wezen neerkomt op nieuwbouw. De exacte beoordelingscriteria bleven toen echter onduidelijk. In het Hotelarrest (2022) verduidelijkte de Hoge Raad dit door te stellen dat de doorslaggevende factor de ingrijpendheid van de wijzigingen in de bouwkundige constructie is. Volgens de Hoge Raad is deze strikte uitleg in lijn met het Europese recht.

Twijfel na het Promo 54-arrest

In 2023 heeft het Promo 54-arrest van het Hof van Justitie EU de vraag opgeworpen of de Hoge Raad de lat voor vernieuwbouw te hoog legt. Sommige experts menen dat dit arrest impliceert dat lidstaten verplicht zijn om elke ingrijpende verbouwing die het gebruik of de gebruiksomstandigheden van een gebouw aanzienlijk verandert, als vernieuwbouw aan te merken. Dit zou betekenen dat verbouwde gebouwen sneller onder de btw-heffing vallen.

Hoge Raad houdt vast aan strikte interpretatie

De Hoge Raad heeft, conform het advies van A-G Wattel, geoordeeld dat zijn strikte in-wezen-nieuwbouwcriterium niet in strijd is met het Europese recht. Omdat dit zo duidelijk is, acht hij de prejudiciële vragen aan het Hof van Justitie EU overbodig. De Hoge Raad onderbouwt zijn beslissing als volgt:

1. Doel van btw-heffing: btw moet worden geheven over de toegevoegde waarde als de verbouwing zó ingrijpend is dat het gebouw materieel als nieuw kan worden beschouwd.
2. Nationale beleidsvrijheid: de btw-richtlijn laat lidstaten ruimte om zelf voorwaarden voor vernieuwbouw vast te stellen. Een dwingende Europese definitie zou deze beleidsruimte ondermijnen.

Voor de vastgoedpraktijk betekent dit dat de btw-lat voor vernieuwbouw onverminderd hoog blijft.

Gevolgen voor de vastgoedsector

De beslissing van de Hoge Raad brengt duidelijkheid over het vernieuwbouwcriterium, maar de gevolgen verschillen per situatie:

• Commercieel vastgoed (kantoren, distributiecentra, hotels, winkels): hier is het vaak gunstiger als een verbouwing onder de btw-heffing valt, omdat de koper de btw kan aftrekken. De strikte interpretatie van de Hoge Raad maakt dit lastiger.
• Woningen en maatschappelijk vastgoed: voor deze categorie kan een overdrachtsbelasting (2% of 10,4%) voordeliger zijn dan een btw-heffing van 21%. De strikte norm maakt deze optie vaker haalbaar.

Kortom, hoewel de Hoge Raad rechtszekerheid biedt, blijft de hoge drempel voor vernieuwbouw een uitdaging voor bepaalde vastgoedontwikkelaars.