Droomwoning geen onvoorziene omstandigheid voor 2%-tarief overdrachtsbelasting

Feiten en verloop van de zaak

Een echtpaar koopt op 15 september 2021 een woning voor € 440.000 (woning 1). De levering vindt plaats op 7 februari 2022. Bij de verkrijging betalen zij 2% overdrachtsbelasting, waarbij zij verklaren de woning als hoofdverblijf te gaan gebruiken.

Nog vóór deze levering kopen zij echter op 14 januari 2022 een tweede woning (woning 2), die zij aanmerken als hun droomwoning. Deze woning wordt geleverd op 18 februari 2022. Woning 1 wordt nooit daadwerkelijk bewoond en wordt kort daarna verkocht voor € 528.000.

De Belastingdienst is van mening dat niet is voldaan aan de voorwaarden voor het verlaagde tarief en legt naheffingsaanslagen overdrachtsbelasting op tegen het algemene tarief van 8%. In geschil is of sprake is van onvoorziene omstandigheden die toepassing van het 2%-tarief alsnog rechtvaardigen.

Geen sprake van onvoorziene omstandigheden

Het hof stelt voorop dat het aan de belastingplichtigen is om aannemelijk te maken dat zij door onvoorziene omstandigheden redelijkerwijs niet in staat waren de woning als hoofdverblijf te gebruiken. Uit de wetsgeschiedenis volgt dat hierbij gedacht moet worden aan ingrijpende gebeurtenissen zoals overlijden, echtscheiding of onvrijwillig baanverlies.

Volgens het hof vallen het verkrijgen van een aantrekkelijkere woning en eventuele financieringsproblemen niet onder het begrip onvoorziene omstandigheden. Deze factoren maken niet dat het echtpaar woning 1 niet had kunnen betrekken. Daarmee is niet voldaan aan de voorwaarden voor toepassing van het 2%-tarief overdrachtsbelasting.

Wel verlaging van de heffingsmaatstaf

In hoger beroep bereiken partijen wel overeenstemming over een lagere waarde van woning 1 bij verkrijging, namelijk € 510.000. Het hof volgt dit standpunt en verlaagt de naheffingsaanslagen. De verschuldigde overdrachtsbelasting wordt vastgesteld op € 16.000 per persoon.

Het hoger beroep is daarmee deels gegrond, maar uitsluitend vanwege de aangepaste heffingsmaatstaf. Voor het overige blijft het oordeel van de inspecteur in stand.