Wel of geen btw over verhuur van je vakantiewoning?

Ben je btw-ondernemer?

Voor de btw is het belangrijk of je met de verhuur een vermogensbestanddeel exploiteert om er duurzaam opbrengst uit te halen. Alleen dan word je gezien als btw-ondernemer. Maar wanneer is daar precies sprake van? Dat is niet altijd eenvoudig vast te stellen en verschilt per situatie.

Duurzame opbrengst of incidentele verhuur?

Het draait vooral om de vraag of je de vakantiewoning verhuurt met de bedoeling om structureel inkomsten te krijgen. Bij incidentele verhuur is dat meestal niet zo. Maar wanneer is iets incidenteel? Helaas bestaan daar geen harde regels of vastgestelde aantallen dagen voor.

Let op! Vroeger gold een goedkeuring waarbij je géén btw-ondernemer was als je de woning vooral voor jezelf kocht en maar beperkt verhuurde. Ook bestond de regel dat bij minimaal 140 dagen verhuur wél sprake was van btw-ondernemerschap. Dit besluit is echter al in 2009 ingetrokken.
Je kunt deze oude richtlijnen dus niet meer gebruiken.

Twijfel? Vraag vooroverleg aan

Weet je niet zeker of je btw-ondernemer bent? Dan kun je via een verzoek tot vooroverleg de Belastingdienst om duidelijkheid vragen. Ben je het daarna niet eens met hun standpunt, dan kun je bezwaar maken en zo nodig de zaak aan de belastingrechter voorleggen.

Btw-vrijgesteld of btw-belast?

Ben je btw-ondernemer, dan moet bepaald worden of jouw verhuur btw-belast of btw-vrijgesteld is. In de meeste gevallen is de verhuur btw-belast:

• in 2025 met 9% btw

• vanaf 1 januari 2026 met 21% btw

Alleen als je de woning voor langere tijd aan één huurder verhuurt, kan sprake zijn van btw-vrijgestelde verhuur.

Tip! Stem je situatie altijd even af met een adviseur. De regels zijn complex en verschillen per geval.

Voordeel of nadeel?

Btw rekenen lijkt misschien nadelig, maar er zit ook een voordeel aan: je kunt dan namelijk ook btw terugvragen over:

• de aanschaf van de vakantiewoning

• onderhoud

• energie

• schoonmaakkosten

• bemiddelingskosten

Hoeveel je kunt aftrekken, hangt af van het aandeel btw-belaste verhuur en je eigen gebruik.

Voorbeeld

Je koopt in 2025 een vakantiewoning voor €121.000 inclusief btw.
De btw bedraagt €21.000.
Je verhuurt de woning voor 70% btw-belast en gebruikt de woning zelf voor 30%.

Dan mag je in 2025 70% van €21.000 = €14.700 terugvragen in je btw-aangifte.

Let op! Verandert in latere jaren de verhouding tussen btw-belaste verhuur en eigen gebruik? Dan kan dit gevolgen hebben voor de btw die je eerder hebt afgetrokken. Je kunt een deel moeten terugbetalen of juist later alsnog extra aftrekken.

9% of 21%?

Voor btw-belaste verhuur geldt:

• 2025: 9% btw

• vanaf 2026: 21% btw

Let op! Krijg je in 2025 al vooruitbetalingen voor verhuur die in 2026 plaatsvindt?
Dan moet je daarover in 2025 al 21% btw berekenen.