Verhuurd vastgoed verkopen? Waarom btw en overdrachtsbelasting nu onzeker zijn

In het kort

Wesselman ziet dat de fiscale structuur bij nieuwbouwtransacties in verhuurde staat opnieuw aandacht vraagt, nu de Hoge Raad eind 2025 prejudiciële vragen heeft gesteld aan het Hof van Justitie van de EU. De open vraag is of de levering van een nieuw pand dat al btw-vrijgesteld wordt verhuurd, nog als btw-belaste levering kan gelden; zo niet, dan kunnen zowel de btw-heffing als de samenloopvrijstelling voor de overdrachtsbelasting vervallen en verschuift de rekening richting de koper. Voor beleggers en ontwikkelaars maakt dit een zorgvuldige toetsing van de fiscale structuur des te belangrijker.

Belangrijkste punten

• Volgens Grant Thornton stelde de Hoge Raad op 21 november 2025 prejudiciële vragen aan het Hof van Justitie van de EU over de btw-behandeling van vastgoed.
• De onderliggende casus betreft nieuw vervaardigde appartementen die in verhuurde staat werden geleverd aan een belegger voor EUR 12,7 miljoen.
• Volgens Vastgoedjournaal vervalt mogelijk ook de vrijstelling voor overdrachtsbelasting als een volledig btw-vrijgesteld verhuurd pand geen btw-belaste levering meer kan zijn.
• De samenloopvrijstelling kent bij verhuurd vastgoed een uitbreiding voor verkrijging binnen zes maanden na eerste ingebruikname of aanvang van de verhuur (Civra).
• Bij aandelentransacties geldt sinds 1 januari 2025 een 90%-criterium: het vastgoed moet twee jaar na verkrijging voor minstens 90% btw-belast worden gebruikt.

Waarom een verkoop in verhuurde staat nu fiscaal onzeker is

Je ontwikkelt een appartementencomplex, verhuurt het en verkoopt het enkele maanden later door aan een belegger. Twee jaar geleden was dat een standaardroute met een voorspelbare fiscale uitkomst. Nu niet meer.

Wat Wesselman in gesprekken met vastgoedeigenaren en ontwikkelaars terugziet: de fiscale structuur van een transactie wordt vaak pas tegen het licht gehouden als de koopovereenkomst al bijna rond is. Precies dan is er geen ruimte meer om te schuiven met opleveringsmoment, verhuurstart of de vraag of je aandelen of stenen levert.

De aanleiding is concreet. Volgens Van Doorne werden de appartementen in de betreffende zaak na oplevering in juli 2017 verhuurd, waarna het complex in november 2017, slechts drie maanden later, in verhuurde staat werd verkocht aan een belegger. De ontwikkelaar beriep zich op de vrijstelling voor de overdracht van een algemeenheid van goederen (artikel 37d Wet OB). De Hoge Raad kwam er niet uit en legde de vraag voor aan Luxemburg.

Dat raakt een bredere groep dan alleen grote ontwikkelaars. Elke mkb-eigenaar die een bedrijfspand of woningportefeuille in verhuurde staat verkoopt, kan met dezelfde vraag te maken krijgen. En bij nieuwbouw of ingrijpende verbouwing gaat het al snel om bedragen waar 10,4% overdrachtsbelasting geen rekenfout meer is.

Btw verhuurd vastgoed overdracht: wanneer betaal je btw en overdrachtsbelasting?

De hoofdregel: levering van nieuw vastgoed binnen twee jaar na eerste ingebruikname is btw-belast, en die btw-heffing schakelt via de samenloopvrijstelling de overdrachtsbelasting uit. Oudere panden zijn in beginsel btw-vrijgesteld en dan is overdrachtsbelasting verschuldigd.

De samenloopvrijstelling en haar voorwaarden

De vrijstelling is niet automatisch. Volgens Civra moet naast een btw-belaste levering zijn voldaan aan een van twee voorwaarden: de onroerende zaak is niet als bedrijfsmiddel gebruikt, of de zaak is wel als bedrijfsmiddel gebruikt maar de verkrijger heeft geen recht op btw-aftrek. Voor verhuurd vastgoed bestaat daarnaast een uitbreiding wanneer de verkrijging plaatsvindt binnen zes maanden na eerste ingebruikname of aanvang van de verhuur.

Die zesmaandstermijn is in de praktijk het scherpst. Lever je in maand vijf, dan is de route vaak begaanbaar. Lever je in maand zeven, dan kan hetzelfde pand een compleet andere fiscale uitkomst krijgen. Dat is geen detail voor de notaris, maar een planningsvraag voor de aandeelhouder.

Waarom verhuur de boel verstoort

Woningverhuur is btw-vrijgesteld. Zodra een nieuw complex verhuurd is, gebruikt de ontwikkelaar het pand dus voor vrijgestelde prestaties. Daar zit de kern van de twijfel: is de doorverkoop dan nog een btw-belaste levering van een nieuw gebouw, of is het feitelijk de overdracht van een lopende verhuuronderneming? Het antwoord bepaalt of er btw op de factuur staat, of overdrachtsbelasting op de afrekennota van de notaris.

Wat betekent de uitspraak van de Hoge Raad concreet voor kopers en verkopers?

Het gaat om een tussenarrest, niet om een eindoordeel. Toch is de redenering die de Hoge Raad opschrijft al bruikbaar informatie voor wie nu onderhandelt.

Vastgoedjournaal wijst op het doorwerkingseffect: wanneer geen sprake meer kan zijn van een btw-belaste levering bij een volledig btw-vrijgesteld verhuurd pand, vervalt mogelijk ook de vrijstelling voor de overdrachtsbelasting. Dat is precies de combinatie die pijn doet. Niet omdat er dan twee heffingen tegelijk zijn, maar omdat de partij die op geen enkele heffing rekende er ineens een op het bord krijgt.

Stel: een dga met een beleggings-bv koopt een klein nieuwbouwcomplex in verhuurde staat van een ontwikkelaar. In de koopsom zit geen overdrachtsbelasting gecalculeerd, want beide partijen gingen uit van de samenloopvrijstelling. Valt het Europese oordeel ongunstig uit en is de leveringsakte al gepasseerd, dan is de vraag simpel: wie draagt die last? Doorgaans niets, tenzij het contract er iets over zegt. Een voorwaardelijke verrekenclausule en een gedeelde risicoafspraak kosten bij het tekenen niets en bij naheffing veel.

Wat je nu al in het contract regelt

De kostenverdeling bij een andere fiscale kwalificatie hoort in de koopovereenkomst, niet in een e-mailwisseling achteraf. Dat geldt ook voor de vraag wie de procedure voert als de Belastingdienst naheft, en binnen welke termijn partijen elkaar informeren.

Zo pak je het aan:

• Leg het beoogde fiscale regime expliciet vast in de koopovereenkomst, inclusief het uitgangspunt (btw-belast of vrijgesteld) waarop de koopsom is gebaseerd.
• Neem een clausule op voor het scenario dat de fiscale kwalificatie later afwijkt, met een verdeelsleutel voor de extra heffing en eventuele rente.
• Toets het opleveringsmoment tegen de zesmaandstermijn: ligt de levering daar dichtbij, plan dan bewust en niet toevallig.
• Bewaar de onderbouwing van de nieuwbouwstatus (bouwkundige stukken, opleveringsrapport) in het transactiedossier, ook na de levering.

Aandelen of stenen: welke route pakt fiscaal anders uit?

Veel mkb-vastgoed zit in een bv. Dan is de vraag niet alleen wat je verkoopt, maar hoe. Sinds 2025 is die keuze zwaarder geworden.

Volgens Civra is de samenloopvrijstelling bij verkrijging van een kwalificerend aandelenbelang in een onroerendezaakrechtspersoon sinds 1 januari 2025 alleen nog van toepassing als het vastgoed op het moment van verkrijging en gedurende twee jaar daarna voor ten minste 90% wordt gebruikt voor btw-belaste activiteiten, beoordeeld per onroerende zaak. Woningverhuur haalt dat criterium per definitie niet. Voor btw-belast verhuurde bedrijfsruimte kan het wel, maar dan moet je die 90% twee jaar lang volhouden, ook als een huurder vertrekt.

De tabel laat zien waar de echte beslissing zit. Niet in de keuze tussen btw en overdrachtsbelasting, want die keuze heb je zelden. Wel in de vraag welke route je kiest en hoe je die onderbouwt. Wie de fiscale structuur van een vastgoedportefeuille breder wil bekijken, komt dezelfde afweging tegen bij de vraag hoeveel overdrachtsbelasting je betaalt voor een bedrijfspand in 2026.

Is jouw pand fiscaal nieuw? De discussie over ingrijpende verbouwing

Voor transformatiepanden hangt alles aan één vraag: is er btw-technisch iets nieuws ontstaan? Een kantoor dat je ombouwt naar appartementen voelt als nieuwbouw. Fiscaal hoeft dat niet zo te zijn.

Grant Thornton wijst op het arrest van 4 november 2022, waarin de Hoge Raad vaststelde dat alleen zodanig ingrijpende wijzigingen in de bouwkundige constructie, inclusief vervanging van een deel daarvan, de conclusie rechtvaardigen dat sprake is van in wezen nieuwbouw. Een nieuwe indeling, nieuwe installaties en een nieuwe gevel zijn samen dus niet automatisch genoeg. Het gaat om de constructie zelf.

Dat criterium is strenger dan veel eigenaren aannemen. En het werkt door in de hele keten: geen nieuwbouw betekent een vrijgestelde levering, en dan is overdrachtsbelasting verschuldigd. Bij een transformatieproject van enkele miljoenen is dat een verschil dat het rendement van het project kan bepalen.

Zo pak je het aan:

• Laat de bouwkundige ingreep vóór de start beoordelen op het constructiecriterium, niet pas bij de verkoop.
• Leg fotomateriaal en bestektekeningen van de constructieve werkzaamheden vast; dat is je bewijspositie bij een controle.
• Reken beide scenario's door (nieuwbouw en bestaand) en neem het ongunstigste als bodem in je rendementsberekening.
• Bespreek de uitkomst met de koper voordat de koopsom vastligt, zodat de aanname gedeeld is.

Wat doe je nu: doorgaan, aanpassen of wachten?

Stilzitten tot Luxemburg spreekt is geen realistische optie, want een prejudiciële procedure duurt doorgaans meer dan een jaar. Tegelijk is een structuur omgooien op basis van een tussenarrest ook riskant.

De werkbare middenweg: doorgaan met de transactie, maar de onzekerheid contractueel benoemen en de fiscale positie vooraf onderbouwen. Dat vraagt dat de btw-specialist, de overdrachtsbelastingkant en de jurist die het contract opstelt aan dezelfde tafel zitten. Bij Wesselman is dat georganiseerd rond specialisten met een eigen aandachtsgebied, waaronder Wendy Derks-Peters voor omzet- en overdrachtsbelasting, zodat de btw-analyse en de contractafspraak niet in twee losse trajecten ontstaan.

Een tweede aandachtspunt dat vaak onderbelicht blijft: de btw-herzieningstermijn. Verkoop je binnen die termijn een pand waarvoor je btw hebt afgetrokken, dan kan een deel van die aftrek terugkomen. Dat bedrag hoort in je verkoopcalculatie, niet in een naheffingsaanslag.

Zo pak je het aan:

• Breng per object in kaart: datum eerste ingebruikname, start verhuur, btw-regime van de huur en resterende herzieningstermijn.
• Markeer objecten waar levering binnen zes maanden na verhuurstart speelt; die vragen een expliciet standpunt.
• Check bij aandelenroutes of het 90%-gebruik twee jaar houdbaar is, ook bij leegstand of huurderswissel.
• Leg per transactie één fiscaal uitgangspunt vast en deel dat met koper, notaris en financier.

Veelgestelde vragen

Betaal je btw of overdrachtsbelasting bij de verkoop van een verhuurd pand?

Meestal één van beide, niet allebei. Een nieuw pand binnen twee jaar na eerste ingebruikname is in beginsel btw-belast, waarna de samenloopvrijstelling de overdrachtsbelasting uitschakelt. Bij een bestaand pand is de levering vrijgesteld en betaalt de koper overdrachtsbelasting. Voor nieuw vastgoed dat in verhuurde staat wordt geleverd, is die scheidslijn nu juist onderwerp van de procedure bij het Hof van Justitie.

Wat heeft de Hoge Raad op 21 november 2025 precies beslist?

Nog niets definitiefs. De Hoge Raad wees een tussenarrest en stelde prejudiciële vragen aan het Hof van Justitie van de EU over een casus waarin nieuw vervaardigde appartementen in verhuurde staat werden geleverd voor EUR 12,7 miljoen. Tot het Europese antwoord er is, blijft de kwalificatie van dit type levering open. Houd er rekening mee dat zo'n procedure doorgaans meer dan een jaar loopt.

Geldt de samenloopvrijstelling ook bij een aandelentransactie?

Alleen onder het 90%-criterium. Sinds 1 januari 2025 geldt de vrijstelling bij verkrijging van een kwalificerend belang in een onroerendezaakrechtspersoon uitsluitend als het vastgoed op het verkrijgingsmoment en twee jaar daarna voor minstens 90% btw-belast wordt gebruikt, per onroerende zaak beoordeeld. Woningverhuur haalt dat niet. Bij btw-belast verhuurde bedrijfsruimte moet je het gebruik twee jaar bewaken, ook bij huurderswissels.

Wanneer is een verbouwing fiscaal 'in wezen nieuwbouw'?

Alleen bij ingrijpende wijzigingen in de bouwkundige constructie. De Hoge Raad legde die lat in 2022 hoog: nieuwe installaties, een nieuwe indeling of een nieuwe gevel zijn op zichzelf niet genoeg. Leg constructieve ingrepen daarom vast met tekeningen en fotomateriaal, want dat is je bewijspositie als de Belastingdienst de nieuwbouwstatus betwist.

Hoe helpt Wesselman bij een btw verhuurd vastgoed overdracht?

Door de btw-analyse, de overdrachtsbelastingtoets en de contractafspraak in één traject te combineren. Wesselman beoordeelt per object de ingebruiknamedatum, het huurregime, de resterende herzieningstermijn en de zesmaandstermijn, en vertaalt die uitkomst naar een standpunt dat koper, notaris en financier delen. Voor mkb- en familiebedrijven in Eindhoven, Helmond en Veldhoven zitten fiscaliteit, juridische ondersteuning en accountancy daarbij onder één dak.

Conclusie

De prejudiciële vragen van de Hoge Raad maken één ding duidelijk: bij een btw verhuurd vastgoed overdracht kun je niet meer blind varen op de standaardroute. De uitkomst raakt zowel de btw als, via de samenloopvrijstelling, de overdrachtsbelasting.

Wat je nu kunt doen, is beperkt maar effectief. Breng per object de data vast (ingebruikname, verhuurstart, herzieningstermijn), kies bewust tussen een aandelen- of een stenentransactie, en leg het fiscale uitgangspunt en de risicoverdeling vast in de koopovereenkomst. Voor wie de bredere afweging wil doorgronden, is het onderscheid tussen btw en overdrachtsbelasting bij vastgoed het logische startpunt.

Of je nu in Helmond, Eindhoven of Veldhoven vastgoed verkoopt: de vraag is dezelfde, en het antwoord hangt aan de feiten van jouw object.

Over Wesselman

Wesselman is een accountants- en adviesorganisatie die in 1980 werd opgericht en ondernemers ondersteunt bij cruciale zakelijke momenten, van starten en overnemen tot opvolging en fiscale compliance. Vanuit kantoren in Eindhoven, Helmond en Veldhoven combineert Wesselman audit, accountancy, belastingadvies, HR, payroll en juridisch advies voor mkb- en familiebedrijven.