Verhuur van je vakantiewoning valt zelden onder de btw-vrijstelling

In het kort

Wesselman ziet bij ondernemers met verhuurd vastgoed geregeld dat de btw vrijstelling vakantiewoning verhuur als vanzelfsprekend wordt gezien. Bij toeristische verhuur geldt die vrijstelling vrijwel nooit. Verhuur je voor kort verblijf, in beginsel maximaal 6 maanden, dan betaal je altijd btw. Dat geldt ook als je via een platform of een beheerder verhuurt. Sinds 1 januari 2026 is het tarief daarvoor 21% in plaats van 9%. Een vrijstelling is er alleen bij echte langdurige verhuur. Heb je weinig omzet? Dan kun je kiezen voor de kleineondernemersregeling (KOR). De keerzijde is dat je dan geen btw meer terugvraagt.

Belangrijkste punten

• Volgens de Belastingdienst geldt sinds 1 januari 2026 voor logies, waaronder de kortdurende verhuur van vakantiewoningen, 21% btw in plaats van 9%.
• Verhuur binnen het vakantiebestedingsbedrijf is altijd belast met btw, of je nu rechtstreeks verhuurt of via een tussenpersoon.
• Kort verblijf betekent in beginsel maximaal 6 maanden, zonder dat de gast het middelpunt van zijn leven naar de woning verplaatst.
• Met een jaaromzet onder € 20.000 kun je voor de KOR kiezen: je draagt geen btw af, maar je vraagt ook geen btw terug.

Waarom denken eigenaren dat hun vakantiewoning is vrijgesteld van btw?

Verhuur je een woning aan een vaste huurder, dan is dat vrijgesteld van btw. Verhuur je dezelfde woning een week aan een gezin op vakantie, dan betaal je 21% btw. Uit dat verschil komt het misverstand voort. De hoofdregel in de Wet op de omzetbelasting luidt dat de verhuur van onroerende zaken is vrijgesteld. Veel eigenaren kennen die regel en passen hem ook toe op hun vakantiewoning.

De wet maakt echter een uitzondering. Volgens de Belastingdienst is een vakantiewoning die je binnen het hotel-, pension-, kamp- of vakantiebestedingsbedrijf aan derden verhuurt altijd belast met btw. Of je dat als particulier doet, via een bv of met een beheerder erbij, maakt voor die beoordeling geen verschil. Wie regelmatig tegen vergoeding verhuurt, is voor de btw ondernemer.

De vraag komt vaak pas laat op tafel. Soms na de aankoop, soms bij het opstellen van de jaarcijfers en soms pas als er een brief van de Belastingdienst ligt. Voor eigenaren in Helmond, Eindhoven of Veldhoven maakt het niet uit waar in Nederland de woning staat: de regels zijn overal gelijk. Wat wel verschil maakt, is het moment waarop je de keuze maakt. Na de levering zijn sommige keuzes niet meer terug te draaien.

Zo pak je het aan:

• Leg vast hoe lang je gasten gemiddeld blijven. Blijven de meeste korter dan 6 maanden, dan is de verhuur btw-belast.
• Controleer of je al een btw-nummer hebt voor deze activiteit, los van eventuele andere ondernemingen.
• Zoek je aankoopnota op en kijk of daar btw op staat. Dat bepaalt of je iets kunt terugvragen.
• Noteer vanaf nu per jaar hoeveel dagen je de woning zelf gebruikt.

Wat verandert er in 2026 aan de btw op vakantieverhuur?

De grootste wijziging van dit jaar gaat over het tarief. De regels over wat onder kort verblijf valt, zijn daarnaast ook scherper uitgewerkt.

Van 9% naar 21% op logies

Volgens Koninklijke Horeca Nederland (2025) staat het vervallen van het verlaagde tarief in het Belastingplan 2025, artikel XXI, onderdeel B, onder b11. Sinds 1 januari 2026 geldt daardoor automatisch het algemene tarief van 21%. Je hoeft hiervoor zelf niets aan te vragen: het nieuwe tarief geldt voor alle prestaties die je vanaf die datum verricht.

Stel, je vraagt € 1.000 per week, inclusief btw. Bij 9% zat daar ongeveer € 83 btw in. Bij 21% is dat ongeveer € 174. Houd je de prijs gelijk, dan lever je per verhuurde week dus zo'n € 90 aan marge in. Verhoog je de prijs, dan moet je nagaan of die hoger is dan bij vergelijkbare woningen in de buurt. Veel eigenaren kiezen in de praktijk voor een tussenweg.

Nieuwe uitleg van kort verblijf

Het Besluit onroerende zaken omzetbelasting is per 18 december 2025 aangepast. Aanleiding was onder meer rechtspraak van Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden uit 2025. In het besluit zijn de begrippen accommodatie en verblijf voor een korte periode verder uitgewerkt. De termijn van 6 maanden blijft voorlopig het uitgangspunt. Met de invoering van het Europese ViDA-pakket, gepland voor juli 2028, verandert dat mogelijk. Wie nu een woning koopt met het oog op verhuur voor middellange termijn, rekent dus met regels die binnen de herzieningsperiode kunnen veranderen.

Wanneer geldt de btw vrijstelling vakantiewoning verhuur wél?

De btw-vrijstelling voor verhuur geldt alleen als je een woning langdurig verhuurt aan iemand die er het middelpunt van zijn leven van maakt, en niet bij toeristisch kort verblijf. Volgens de Belastingdienst gaat het in ieder geval om kort verblijf als gasten maximaal 6 maanden blijven. Verhuur je langer dan 6 maanden, dan moet je als verhuurder aantonen dat het toch om kort verblijf gaat.

De btw vrijstelling vakantiewoning verhuur is dus alleen aan de orde bij langdurige bewoning en niet bij toeristische verhuur.

Drie routes naast elkaar

In de praktijk maak je als eigenaar een keuze uit drie routes:

Op papier lijkt de vrijstelling de eenvoudigste route. Maar zodra een vakantiepark of bestemmingsplan permanente bewoning verbiedt, valt die route meestal af.

Rekenvoorbeeld: KOR of btw-belaste verhuur?

Stel, een dga koopt privé een nieuwgebouwde vakantiewoning van € 350.000 exclusief btw. Daarover betaalt hij € 73.500 btw. Hij verwacht een huuromzet van ongeveer € 15.000 tot € 18.000 per jaar. Als btw-ondernemer kan hij de btw op de aankoop terugvragen, voor zover hij de woning niet zelf gebruikt. Daar staat een afdracht van 21% over de huur tegenover, in dit voorbeeld ongeveer € 2.600 tot € 3.100 per jaar.

Met de KOR draagt hij geen btw af, maar vraagt hij ook die € 73.500 niet terug. Kiest hij pas later voor de KOR, dan kan de eerder teruggevraagde btw alsnog deels worden teruggevorderd. Dat blijkt uit het voorbeeld van de Belastingdienst over het verhuren van een vakantiewoning. Voor onroerende zaken loopt de herzieningsperiode doorgaans tien jaar: het jaar van ingebruikname plus negen jaren.

Wesselman begint bij dit soort vragen daarom al bij de aankoop, met Wendy Derks-Peters als specialist omzet- en overdrachtsbelasting. De btw-positie, de keuze tussen btw en overdrachtsbelasting en het verwachte privégebruik worden samen doorgerekend. Die afweging staat verder uitgewerkt in het artikel over btw of overdrachtsbelasting bij vastgoed. Bij een bestaande woning waarop geen btw is betaald, pakt de KOR vaak juist gunstig uit.

Zo pak je het aan:

1. Bereken de btw op de aankoop en de grote kosten over de komende tien jaar.
2. Zet daar de verwachte btw-afdracht van 21% over de huur tegenover.
3. Blijft je jaaromzet onder € 20.000 en is er weinig btw terug te vragen? Reken dan de KOR door.
4. Leg de keuze schriftelijk vast, zodat je die bij een vraag van de Belastingdienst kunt onderbouwen.

Welke punten check je voordat je je vakantiewoning verhuurt?

De meeste discussies met de Belastingdienst gaan niet over de regels zelf. Ze gaan over ontbrekende gegevens. Deze controlelijst voorkomt de bekendste problemen:

• Gemiddelde verblijfsduur: leg per boeking vast hoe lang gasten blijven, want dat bepaalt of je btw moet rekenen.
• Btw-registratie: meld je als btw-ondernemer aan voordat de eerste gast komt, zeker als je btw op de aankoop wilt terugvragen.
• Aankoopnota's: bewaar de nota's van aankoop, verbouwing en inrichting, omdat je aftrek per nota moet kunnen aantonen.
• Privégebruik: houd per jaar de dagen bij dat je de woning zelf gebruikt, want dat deel komt niet voor aftrek in aanmerking.
• Omzetgrens KOR: tel al je btw-omzet bij elkaar op en niet alleen de huur, omdat de grens van € 20.000 voor je totale omzet geldt.
• Tarief in je boekingssysteem: controleer of prijzen en facturen sinds 1 januari 2026 met 21% rekenen.
• Herzieningsperiode: noteer het jaar van ingebruikname, zodat je weet tot wanneer een overstap naar de KOR of naar langdurige verhuur gevolgen heeft.

Wie meerdere panden heeft of de woning in een bv houdt, doet er goed aan deze lijst naast zijn bredere fiscale structuur te leggen.

Welke btw-fouten maken verhuurders van vakantiewoningen het vaakst?

Wat heeft een naheffing meestal als oorzaak? Zelden onwil. Bijna altijd een aanname die nooit is gecontroleerd.

Denken dat het platform de btw regelt

Boekingsplatforms en parkbeheerders houden commissie in, maar dragen jouw btw niet af. De Belastingdienst is daar duidelijk over: of je rechtstreeks verhuurt of via een tussenpersoon, de verhuur blijft belast. Jij bent degene die aangifte doet.

Privégebruik niet bijhouden

Gebruik je de woning een paar weken per jaar zelf, dan kun je de btw alleen terugvragen voor het deel dat je verhuurt. Zonder agenda of boekingsoverzicht kun je die verdeling achteraf moeilijk onderbouwen. Een schatting van de inspecteur valt meestal ongunstiger uit dan je eigen cijfers.

Een buitenlandse woning in de Nederlandse aangifte opnemen

Voor een vakantiewoning in het buitenland gelden de btw-regels van het land waar de woning staat. Die dienst hoort dus niet in je Nederlandse btw-aangifte. Ook toeristenbelasting is een aparte, gemeentelijke heffing en heeft niets met de btw te maken. Het is een fout die Wesselman vaak tegenkomt bij ondernemers met internationale banden: het buitenlandse pand wordt meegenomen in de Nederlandse administratie en daar ook fiscaal zo behandeld.

Zo pak je het aan:

• Vraag bij je platform een jaaroverzicht op van de brutohuur en de ingehouden commissie.
• Vergelijk dat overzicht elk kwartaal met je btw-aangifte.
• Houd buitenlandse woningen administratief volledig gescheiden.
• Heb je al een aanslag of naheffing ontvangen? Let dan op de bezwaartermijn van zes weken en laat de formele kant van je bezwaar controleren.

Veelgestelde vragen

Is verhuur van een vakantiewoning vrijgesteld van btw?

Kortdurende verhuur is niet vrijgesteld: bij verblijf tot in beginsel 6 maanden betaal je btw. Een vrijstelling geldt alleen bij langdurige verhuur, als de huurder er echt gaat wonen. Blijven je gasten gemiddeld een paar dagen of weken, dan kun je ervan uitgaan dat je btw moet rekenen.

Hoeveel btw betaal je in 2026 over de verhuur van je vakantiewoning?

Het tarief is sinds 1 januari 2026 21%, waar dat eerder 9% was. Bij een weekprijs van € 1.000 inclusief btw gaat het om ongeveer € 174 btw. Controleer of je boekingen voor 2026, die je al in 2025 hebt gemaakt, ook met het juiste tarief zijn afgerekend.

Kan ik als particulier verhuurder de KOR gebruiken?

De KOR staat open voor verhuurders met een jaaromzet onder € 20.000. Je rekent dan geen btw en doet geen aangifte, maar je vraagt ook geen btw terug. Heb je bij de aankoop btw teruggevraagd, reken dan eerst uit of herziening die voordelen tenietdoet.

Heb ik een fiscalist of een bedrijfsconsultant nodig voor mijn vakantiewoning?

Voor de btw-keuze heb je vooral een fiscalist nodig die omzetbelasting en overdrachtsbelasting samen kan doorrekenen. Een bedrijfsconsultant komt in beeld als de verhuur uitgroeit tot een echte onderneming met personeel of meerdere panden. Een goede drempel: vanaf twee of meer woningen, of als je de woningen in een bv wilt onderbrengen.

Hoe helpt Wesselman bij btw op verhuurd vastgoed?

Wesselman bekijkt de btw-positie, de keuze tussen btw en overdrachtsbelasting en de herzieningsrisico's in één berekening, met specialisten voor omzetbelasting, estate planning en internationale situaties. Dat is vooral nuttig vóór de aankoop of bij een overstap naar de KOR. Een overzicht van de specialismen staat bij de fiscale en adviesexpertises.

Conclusie

De btw vrijstelling vakantiewoning verhuur geldt alleen bij langdurige bewoning. Bij kort verblijf betaal je sinds 1 januari 2026 21% btw, of je nu zelf verhuurt of via een platform. De keuze die er voor de meeste eigenaren echt toe doet, ligt ergens anders: btw-ondernemer blijven en btw terugvragen, of de KOR gebruiken en afzien van aftrek. Die afweging hangt af van de btw op de aankoop, je omzet en je privégebruik, en soms van de herzieningsperiode van tien jaar.

Begin met drie dingen: je verblijfsduur vastleggen, je aankoopnota's verzamelen en je tarieven voor 2026 controleren. Overweeg je een aankoop, reken dan vooraf door, zoals staat uitgelegd bij vastgoed kopen in 2026. Voor ondernemers in Helmond en omgeving combineert Wesselman die berekening met de rest van hun fiscale en financiële planning.

Over Wesselman

Wesselman is een accountants- en adviesorganisatie, in 1980 opgericht, met kantoren in Eindhoven, Helmond en Veldhoven. Het kantoor combineert audit, accountancy, belastingadvies, payroll, HR en juridisch advies onder één dak. Dat doet het voor mkb- en familiebedrijven, particulieren en internationale ondernemers met banden met Nederland.