Investeren in vastgoed? Zorg voor een goede fundering!

De fiscale regelgeving ten aanzien van omzetbelasting en overdrachtsbelasting in de vastgoedbranche is de laatste jaren volop in beweging. Het zijn vaak technisch ingewikkelde onderwerpen. Bij het voornemen van de aan- of verkoop van vastgoed, is het belangrijk om vooraf de omzetbelasting- en overdrachtsbelasting gevolgen in beeld te brengen. Laat u dus tijdig adviseren, om niet voor onverwachte verrassingen te komen staan.

Besluit u om te investeren in vastgoed, zorg dan voor een goede ‘fundering’. Een fundering is niet alleen essentieel voor een bouwconstructie, maar ook voor de fiscale strategie. Indien sprake is van nieuw vervaardigd onroerend goed wordt het vastgoed voor de omzetbelasting voor een periode van 10 jaar gevolgd, de zogeheten ‘ herzieningsperiode’. Zorg dus voor een goed opgebouwd vastgoeddossier, waarin alle relevante informatie vanaf de aanvang van het project tot en met het laatste jaar van de herzieningsperiode is vastgelegd. Met een vastgoeddossier is inzichtelijk wat de omzetbelastinggevolgen zijn in iedere fase van het vastgoedproject. Aan de hand daarvan kan de fiscale strategie mogelijk worden aangepast. 

De praktijk leert dat de belastingdienst alert is bij vastgoedtransacties, waardoor in de meeste gevallen om meer informatie over het vastgoedproject wordt verzocht. Een goed opgebouwd vastgoeddossier is een belangrijk hulpmiddel bij het beantwoorden van de vragen van de belastingdienst en/of het maken van afspraken met de belastingdienst. Vanuit omzetbelasting perspectief bestaat een vastgoedproject in beginsel uit vier fases, deze worden hierna toegelicht.

Fase 1: aanvang project
Bij de aanvang van het vastgoedproject dient de hoogte van de aftrek van omzetbelasting van de aanschaf en/of (ver)bouw(ings)kosten op basis van het voorgenomen gebruik te worden vastgesteld. Leg het voorgenomen gebruik en de berekening van de afgetrokken omzetbelasting daarom vast in het vastgoeddossier. De kans bestaat dat de fiscus een onderbouwing wenst voor de afgetrokken omzetbelasting. Het voorhanden hebben van deze onderbouwing in het vastgoeddossier komt dan goed van pas. Tevens is het belangrijk om in deze fase alle relevante informatie van het vastgoedproject vast te leggen, zoals de koopovereenkomst, aankoopakte, foto’s, bouwtekeningen, specificatie van de te verwachten kosten van de bouw of verbouwing, een vastlegging van de omzetbelastingen overdrachtsbelastingaspecten e.d.

Fase 2: oplevering/ingebruikname van het project
Bij de eerste ingebruikname dient te worden getoetst of de in aftrek gebrachte omzetbelasting (cq. niet afgetrokken omzetbelasting) wel terecht in aftrek is gebracht. Dit dient ten aanzien van het project te worden herrekend. Leg in deze fase de onderbouwing van de herrekening goed vast. Het is hierbij van belang om de totale kosten van het project vast te leggen en waar nodig te splitsen per zelfstandige ruimte. Ook de datum van oplevering en ingebruikname danwel verkoop is van belang. Bewaar alle relevante documentatie zoals huurcontracten, verkoopakte e.d.

Fase 3: einde van het eerste jaar van ingebruikname
Aan het einde van het eerste jaar van ingebruikname moet worden getoetst of de in aftrek gebrachte omzetbelasting cq. de niet afgetrokken omzetbelasting moet worden herzien. Deze fase is zeer belangrijk, omdat aan het einde van het jaar van ingebruikname de definitieve hoogte van omzetbelasting op de aanschaf en/of (ver)bouw(ings)kosten aftrek vaststaat. Leg in deze fase het werkelijke gebruik per zelfstandige ruimte in dat jaar vast. Bewaar alle relevante documentatie voor de onderbouwing van het werkelijke gebruik. Indien het werkelijke gebruik is gewijzigd, kan dit leiden tot een herziening van de omzetbelasting, waardoor meer of minder omzetbelasting moet

Fase 4: de herzieningsperiode
In situaties waarin sprake is van nieuwbouw of waarin een ingrijpende verbouwing heeft geleid tot een nieuw vervaardigd goed, leidt dit tot het ‘volgen’ van het vastgoed voor de herzieningsperiode. De herzieningsperiode geldt in de negen jaren volgende op het jaar van eerste ingebruikneming. Dat betekent dat jaarlijks aan het einde van het 1e tot en met het 9e jaar na eerste ingebruikneming op basis van het werkelijke gebruik moet worden getoetst of de in aftrek gebrachte omzetbelasting cq. niet afgetrokken omzetbelasting moet worden herzien. Leg in deze fase het werkelijk gebruik per zelfstandige ruimte in dat jaar vast. Onderbouw dit zoveel mogelijk met documentatie. Indien het werkelijke gebruik is gewijzigd, kan dit leiden tot een herziening van de omzetbelasting. Ook de herzieningsberekening(en) zijn essentieel in het vastgoeddossier. Ook in situaties waarin geen herzieningsperiode van toepassing is of de herzieningsperiode is verstreken, blijft het belangrijk om de onderbouwing van de afgetrokken btw in het betreffende jaar goed vast te leggen. Het is hierbij van belang om de totale kosten van het project vast te leggen en waar nodig te splitsen per zelfstandige ruimte. Ook de datum van oplevering en ingebruikname danwel verkoop is van belang. Bewaar alle relevante documentatie zoals huurcontracten, verkoopakte e.d.

Fase 3: einde van het eerste jaar van ingebruikname
Aan het einde van het eerste jaar van ingebruikname moet worden getoetst of de in aftrek gebrachte omzetbelasting cq. de niet afgetrokken omzetbelasting moet worden herzien. Deze fase is zeer belangrijk, omdat aan het einde van het jaar van ingebruikname de definitieve hoogte van omzetbelasting op de aanschaf en/of (ver)bouw(ings)kosten aftrek vaststaat. Leg in deze fase het werkelijke gebruik per zelfstandige ruimte in dat jaar vast. Bewaar alle relevante documentatie voor de onderbouwing van het werkelijke gebruik. Indien het werkelijke gebruik is gewijzigd, kan dit leiden tot een herziening van de omzetbelasting, waardoor meer of minder omzetbelasting moet worden afgedragen. Ook de vastlegging van de herzieningsberekening(en) zijn essentieel in het vastgoeddossier.

Fase 4: de herzieningsperiode
In situaties waarin sprake is van nieuwbouw of waarin een ingrijpende verbouwing heeft geleid tot een nieuw vervaardigd goed, leidt dit tot het ‘volgen’ van het vastgoed voor de herzieningsperiode. De herzieningsperiode geldt in de negen jaren volgende op het jaar van eerste ingebruikneming. Dat betekent dat jaarlijks aan het einde van het 1e tot en met het 9e jaar na eerste ingebruikneming op basis van het werkelijke gebruik moet worden getoetst of de in aftrek gebrachte omzetbelasting cq. niet afgetrokken omzetbelasting moet worden herzien. Leg in deze fase het werkelijk gebruik per zelfstandige ruimte in dat jaar vast. Onderbouw dit zoveel mogelijk met documentatie. Indien het werkelijke gebruik is gewijzigd, kan dit leiden tot een herziening van de omzetbelasting. Ook de herzieningsberekening(en) zijn essentieel in het vastgoeddossier. Ook in situaties waarin geen herzieningsperiode van toepassing is of de herzieningsperiode is verstreken, blijft het belangrijk om de onderbouwing van de afgetrokken btw in het betreffende jaar goed vast te leggen.

Het vormen van een vastgoeddossier leidt tot een draagkrachtige fiscale fundering. Voorkom het bouwen op zand en laat u tijdig adviseren door één van onze omzetbelastingspecialisten. Wij kunnen u helpen met uw vastgoeddossier, zodat de omzetbelasting- en overdrachtsbelastingaspecten van uw vastgoedproject inzichtelijk zijn. Neem voor meer informatie contact op met Franka Pijpers-van Lieshout (franka.vanlieshout@wesselman-info.nl) of met Kübra Özdemir (kübra.özdemir@wesselman-info.nl).


Meer weten over een goed fundament?

Franka Pijpers - van Lieshout

Franka Pijpers - van Lieshout vertelt u graag alles hierover!

Wilt u altijd op de hoogte zijn van het laatste nieuws voor ondernemers?

Meld u aan voor onze nieuwsbrief! Wij delen onze kennis graag met u.